Guia prático da boa convivência em condomínios

Dentro de casa
- Respeite os horários de silêncio estabelecidos pelo condomínio. Música alta, furadeira, máquina de lavar e ensaios com a banda só entre as 08h e às 22h.

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Evite andar de salto alto dentro de casa para não incomodar o vizinho de baixo

- Evite andar de salto alto dentro de casa, a não ser que ela seja toda acarpetada. Só assim o som será abafado no andar de baixo.
- Quando o animal de estimação do seu vizinho estiver fazendo muito barulho, primeiramente, converse com o dono. Muitas vezes, o proprietário do cão ou gato passa o dia inteiro fora de casa e nem sabe que o animalzinho está causando transtorno.
- Quando fizer festa em casa, não é necessário convidar os vizinhos, mas é preciso respeitar o horário de silêncio, que começa às 22h.
- Evite falar ou brigar em volume alto. Os vizinhos não precisam saber os detalhes da sua vida íntima.
- Caso o seu vizinho esteja brigando e se excedendo em casa, interfone para a portaria e peça para que o síndico ou zelador converse com ele.
- Na hora de empurrar móveis e fazer outros barulhos que podem incomodar o vizinho de baixo ou de cima, tenha bom senso: faça isso em horários razoáveis para evitar acordar o seu vizinho, por exemplo.

No elevador
- Circular sem camisa, em roupas de banho ou em pijamas pelo prédio é deselegante e pode causar desconforto entre os vizinhos.

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Dentro do elevador, tenha bons modos mesmo que esteja sozinho

- O porteiro é um funcionário do condomínio e não particular. Não peça para que ele abandone o posto dele para fazer alguma entrega: além de errado, pode colocar em risco a segurança do prédio.
- Tenha bons modos mesmo que esteja sozinho. Lembre-se que a maioria dos prédios, atualmente, têm câmeras de segurança.
- Carrinhos de supermercados são de uso comum e, por isso, devem ser devolvidos no local correto para que todos possam encontrá-lo e utilizá-lo também.
- Suba com o carrinho de supermercados e com sacolas de compras pelo elevador de serviço. Assim, você evita desconforto no caso de visitantes que queiram utilizar o elevador social.
- Cachorros devem sempre circular por áreas comuns, inclusive o elevador, com coleira, focinheira e no colo do dono. Caso o seu cão tenha porte grande, espere o elevador ficar vazio para descer com o seu pet.
- No elevador, é terminantemente proibido fumar. Além disso, com a lei anti-fumo que vigora em alguns Estados brasileiros, também fica proibido fumar em algumas áreas comuns do prédio que tenham toldos, por exemplo.
- Elevador não é brinquedo: é preciso ensinar as crianças a não apertarem diversos botões, pois podem danificar o elevador, prejudica o dia a dia das pessoas e pode até causar acidentes.

Na piscina ou na sauna

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Não leve animais para a piscina e evite correr nas bordas

- Evite utilizar bronzeadores se for entrar na piscina. Esses produtos soltam gordura e acabam sujando a água. Além disso, ninguém é obrigado a usar bronzeador por tabela.
- Evite correr em volta da piscina, assim como dar saltos que molhem as pessoas que estão fora.
- Boa parte dos condomínios não permite levar aparelhos de som, pois se trata de um espaço comum. Verifique.
- Também atente para o consumo de comidas e bebidas na área da piscina. Eles devem ser consumidos fora da piscina para evitar contaminar a água. Prefira alimentos que não fazem sujeira e utilize copos e pratos de plásticos para evitar cortes e acidentes com vidro.
- Alguns prédios exigem exames médicos para que condôminos e visitantes utilizem a piscina. Na dúvida, consulte o síndico ou o regulamento interno do seu prédio.
- Animais não devem ser trazidos para a área, pois podem contaminar a água e até mesmo causar acidentes.

Na churrasqueira ou no salão de festas

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Após usar a churrasqueira ou o salão de festas, deixe o local limpo

- Cada espaço tem um limite de pessoas para garantir a segurança e o sucesso da festa. Pergunte ao síndico ou zelador quantos convidados a festa pode ter antes de sair convidando os amigos.
- Se possível, deixe uma lista de convidados na portaria para evitar penetras e garantir a segurança.
- Em uma festa, convida-se quem tem afinidade com você: parentes e amigos são muito bem vindos. Não é necessário convidar seus vizinhos, a não ser que eles sejam seus amigos.
- Toda festa precisa de música, mas dentro de um volume razoável, que não incomode os vizinhos. O som pode ficar ligado até às 22h.
- Após a festa, deixe o local limpo ou acerte com o condomínio uma taxa de limpeza, para que um profissional deixe o local organizado e limpo.

JUROS MAIORES NO ATRASO DA COTA CONDOMINIAL

Decisão do STJ- Superior Tribunal de Justiça – RESP 1002525

Em Brasília, um condomínio ajuizou uma ação de cobrança contra um condômino por atraso no pagamento de taxas condominiais, aplicando multa e juros moratórios conforme a convenção do condomínio. O condômino, inconformado com os valores aplicados, recorreu à justiça. O juiz de 1º grau, sem a resolução do mérito da ação, anulou o processo, sentenciando que o condomínio não estava legalmente constituído, conforme determina o artigo 267 do Código de Processo Civil (CPC). O condomínio apelou e a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) foi favorável ao pedido: “Os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembléia”. Outros recursos foram interpostos de ambas as partes e a decisão do TJDFT foi: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigor do novo Código Civil (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”.

Desta feita o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao artigo 1.336 do CC/02 e argumentando que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. A convenção acordada pela assembléia do condomínio estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336 do CC/02. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, devem-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.

 Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma.

PARTICIPAÇÃO DE INQUILINO NA ASSEMBLÉIA

O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembléia, tal como permitia a legislação anterior em relação às despesas ordinárias. Assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

BEM DE FAMÍLIA

O condômino devedor não pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei n° 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar - Lei n° 8.009/90: Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV –  para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”. (Fonte Secovi CE)

DESCONTO PONTUALIDADE

O sistema de desconto pelo pagamento antecipado ou em dia da cota condominial, também conhecido como “desconto pontualidade” ou “cláusula de bonificação”, que visa atenuar os efeitos da inadimplência, tem entendimento predominante na doutrina e na jurisprudência, de que se caracteriza como burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil). Portanto, sua adoção não é recomendável.

CÓDIGO CIVIL X LEI Nº 4.591/64

O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/2003. É entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei

DA INADIMPLÊNCIA

Um dos assuntos campeões de consultas nos departamentos jurídicos é sem dúvida a possibilidade de responsabilização civil, por parte do condomínio, pela divulgação dos condôminos inadimplentes, seja através de assembléia, seja pela inclusão da unidade devedora no balancete do condomínio ou afixação da relação de inadimplentes no quadro de avisos do prédio.

A jurisprudência tem sido bastante firme em não considerar tais atos, dos administradores de condomínios, passíveis de gerar indenização pelo argumento da obrigação de a administração comunicar a todos os condôminos a situação financeira do condomínio. Por esse motivo, incluir no balancete as unidades que não efetuaram o pagamento da cota condominial não pode ser considerado uma prática desrespeitosa.

O Judiciário tem decidido reiteradamente pela legalidade do ato ou pela inexistência de dano moral ao condômino que teve a sua unidade mencionada no balancete, enfocando como embasamento para tal decisão os seguintes aspectos:

• O dever do condomínio de informar aos condôminos detalhes da administração, que vem sendo realizada, configura exercício regular de direito;

• Descabimento de indenização por dano moral em razão de ter o condomínio informado tal fato aos demais moradores;

• O condômino que não cumpre as suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamarem dessa inadimplência.

Já com relação à afixação da relação dos inadimplentes no quadro de avisos, o entendimento é de que tal prática constitui cobrança vexatória, passível de reparação. No que diz respeito à divulgação em assembléia da relação de devedores, vale lembrar que a assembléia condominial é o fórum competente para discussão e deliberação dos assuntos de interesse da coletividade, dentre os quais se insere, entre os mais importantes, a situação financeira do condomínio, sendo dever do síndico comunicar aos demais condôminos os recebimentos e gastos efetuados.

Um dos papéis fundamentais do síndico – e também dever legal – é o de prestar informações, bem como dar transparência aos atos de sua administração.

Antes de incluir no balancete uma unidade como devedora, ou mesmo levar o assunto para a assembléia, é imprescindível, todavia, que não reste qualquer dúvida quanto ao não pagamento da cota, posto que a cobrança indevida gera responsabilidade de indenização. (Fonte Secovi Rio)


A prestação de contas é uma obrigação do Síndico e não há como fazê-la sem mencionar as unidades que estejam com o pagamento em atraso. Os inquilinos ou demais pessoas (por exemplo, futuros compradores ou interessados em adquirir a unidade) têm o direito de conhecer a situação regular da unidade no rateio das contas do Condomínio. Os primeiros participam diretamente no rateio das despesas condominiais e podem exigir a prestação de contas. Os interessados na compra da unidade necessitam saber se há dívidas para negociarem o preço final, cabendo ao Síndico prestar essa informação. Portanto, guardadas as devidas cautelas na divulgação da inadimplência, ao Síndico é atribuída a responsabilidade de conduzir a gestão do Condomínio com a maior transparência e correção. E para exercer a boa prática administrativa é sugerida a elaboração de um instrumento confiável para a prestação de contas: um balancete com a demonstração do total inadimplido e da relação de unidades devedoras.

A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos, cobrar as contribuições e entre outras dar conhecimento à assembléia de procedimento judicial ou administrativo. E a inadimplência é um procedimento administrativo que implica ônus aos demais condôminos. Ele terá que justificar a falta de numerário. Porém deve ser feito de forma objetiva e discreta no balancete. Não pode fixar em áreas comuns onde terceiros possam ter acesso. É uma informação interna do condomínio de interesse somente destes.

Em quase todas as assembléias, sempre surge a pergunta sobre a inadimplência. Valores, nomes e unidades. E é muito comum o temor de uma ação de indenização por danos morais, quando se fala em publicar os nomes dos inadimplentes ou o número das unidades.
Esse temor é infundado.

Em acórdão datado de janeiro de 2006 (Ap. Cível nº 289.102-4/0-00), o Tribunal de Justiça de São Paulo, entendeu que a inclusão do nome do inadimplente, no demonstrativo de despesas, é perfeitamente possível: “a inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo mensal, ou como queiram balancetes enviados aos ocupantes dos imóveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”. Para a Primeira Câmara do TJSP, trata-se de procedimento meramente administrativo, pois a administradora “tem a obrigação de prestar contas, e os demais condôminos têm o direito de saber a respeito da saúde financeira do prédio e quem não vem cumprindo com suas obrigações”.

Este acórdão é muito interessante, porque esclarece, ainda, que “assim, todos os moradores do edifício são partes legítimas e diretamente interessadas em saber se os demais condôminos estão honrando com seus compromissos condominiais, porque se tal não ocorrer eles sofrerão diretamente com eventual inadimplência, seja pela cobrança de terceiros ou de empregados ou até mesmo com a desvalorização do apartamento por ausência de conservação e regular manutenção do prédio. Não se trata de ingerência na vida privada do indivíduo, mas de direito de cada um daqueles que vive em uma comunidade restrita poder ficar sabendo o que exatamente se passa com o bem comum”.

Se a publicação do nome, desde que com o intuito de informar os demais condôminos, restrita ao condomínio, não dá origem à indenização por danos morais, a publicação do número das unidades, muito menos.

Encontramos inúmeros acórdão nesse sentido, entendendo que não é vexatório a administradora colocar, no balancete mensal, o número da unidade devedora.

Um bom exemplo desse entendimento é o acórdão datado de 1998 (Apelação Cível nº 036.633-4/1-00), cujo resumo é o seguinte: “Indenização – Dano Moral – Condomínio – Circular anexada junto ao quadro de avisos fornecendo relação de apartamentos em débito com condomínio. Divulgação feita pelo síndico em razão de deliberação manifestada em Assembléia Geral, mas que se restringiu ao âmbito da comunidade e aos círculos dos moradores do Edifício – Admissibilidade – Proprietários dos apartamentos tem o direito de saber a respeito da saúde financeira do imóvel. Inexistência de exagero ou ilícito a acolher pedido indenizatório reclamado na inicial. Inaplicabilidade de normas contidas no Código de Defesa do Consumidor face ao disposto na Lei nº 4.591/64 – Recurso Desprovido”.

Nossa opinião é de que, como as taxas condominiais recaem sobre as unidades autônomas, independentemente de quem seja seu proprietário, é preferível que as administradoras e os síndicos não coloquem os nomes dos proprietários, unicamente porque está sempre sujeito a alteração. Mas devem colocar os números das unidades e os valores, sempre, para que todos os outros integrantes da massa condominial saibam por quem estão pagando taxas maiores, a fim de que todas as contas (salários, encargos, manutenção etc.) possam ser saldadas durante o mês.

Não há o que temer, desde que o objetivo seja o de comunicar, a quem interessa, quem não está em dia com o pagamento das despesas condominiais.

E não se alegue que infringe o Código de Defesa do Consumidor, porque entre condôminos não há relação de consumo e, portanto, não se aplica o CDC.

*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” 

VALORIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO

Nem todos os condôminos e proprietários se dão conta da importância de certos aspectos na valorização de seu patrimônio. Mas, certo é que, é um fator de valorização do imóvel a manutenção da aparência arquitetônica externa em perfeitas condições, sem a instalação de aparelho de ar condicionado fora dos locais originalmente pré-determinados, sem a colocação de fios, cabos, tubulações ou antenas nas fachadas e sem roupas estendidas nas varandas e janelas. Tais aspectos são de suma importância, pois é o primeiro contato visual de um pretenso comprador e que certamente terá um peso considerável em sua avaliação. Outros aspectos, tais como, decoração do hall, pintura e limpeza dos corredores diz muito sobre o comportamento das pessoas que lá residem e com as quais o comprador terá que conviver se adquirir o imóvel visitado. Por essa razão, todo esforço deve ser feito no sentido de coibir essas discrepâncias, que contrariam a Convenção e Regimento Interno do Condomínio.

RELACIONAMENTO ENTRE VIZINHOS

Quantas vezes já escutamos dizerem: “Em prédio de apartamentos, geralmente os vizinhos de portas mal se conhecem e suas relações não passam de breves cumprimentos.” Vários são os motivos de tais comportamentos, mas parece que o principal deles diz respeito ao receio de invasão de privacidade de seus lares, face à proximidade entre eles, visto que na maioria das vezes as pessoas melhor se relacionam com moradores de outros andares que não os seus. A gente cria padrões de comportamentos e teme que sejam violados. Também, parece certo que com o passar dos tempos, as pessoas vão melhorando seus relacionamentos conforme percebem, principalmente, discrição e comedimento de comportamento entre vizinhos. Nas reuniões de condomínios os conflitos são menores na medida em que as pessoas já se conhecem e melhor se relacionam. Desenvolver várias formas de canais de comunicação é o meio mais eficiente de se aprimorar bons relacionamentos. Algumas administrações de condomínios limitam-se a uma reunião de condôminos por ano e à emissão de balancetes, nem sempre esclarecedores. Em geral as pessoas não se sentem à vontade, ou têm um certo constrangimento em abordar o síndico para pedir esclarecimentos ou tratar de determinados assuntos, nos eventuais encontros pelos corredores. Seus questionamentos vão se acumulando, a ponto de, em dia de reunião, descerem de suas unidade com uma pré-disposição para discussão acalorada, mais do que para um diálogo de convencimento. Um canal de comunicação muito eficaz é o “blog”. Através dele as pessoas podem tranquilamente questionar, tirar dúvidas, apresentar sugestões, etc. É bastante interessante que o condomínio possua um “blog”. A maioria das pessoas, hoje em dia, possue computador em suas residências e dele se utiliza frequentemente. Para complementar esse canal e uso daqueles que não têm intimidade com computadores, deve-se colocar uma caixa de sugestões/reclamações em local ou ponto estratégico de coleta. Próximo à caixa de sugestões, deve haver, também, um quadro de aviso, para informar as mais recentes notícias e novidades que possam ter sido inceridas no blog. Outro canal muito interessante é o site do condomínio. Nele, devem ser encontrada a convenção do condomínio, o regimento interno, legislação pertinente aos condomínios, balancetes e muitos outros assunto de interesse coletivo. Quando um novo morador se muda para o prédio, ele deve receber uma carta de boas vindas, convenção, regimento interno do condomínio e as informações necessárias e convenientes para se integrar socialmente ao condomínio. A administração do condomínio deve ter cadastro atualizado de todos os moradores, inclusive com seus endereços eletrônicos (e-mail´s). Aniversariantes do mês devem ser lembrados, bem como ressaltadas as datas festivas, dias da mulher, das mães, dos pais, das crianças, Páscoa, Natal, etc. Uma idéia muito interessante é a do “happy hour do Condô”. Toda primeira segunda-feira do mês, às 18:00 hr, (pode ser escolhido qualquer outro dia da semana) haveria uma mesa disposta - em quantidade limitada, evidentemente - refrigerantes e salgadinhos (tais como,saquinhos de batatinhas, amendoins, pipocas, etc.). O objetivo é arrebanhar o passante que, chegando do trabalho, se disponha a relaxar por momentos, jogando “conversa fora”. O investimento é pequeno e o custo/benefício excelente. Essas reuniões serveriam, inclusive, para programar assembléias gerais extraordinárias mais freqüentes, para tomadas de decisões importantes. Outras boas idéias poderão surgir, tal como jornal ou revista patrocinada por anunciantes, etc. O importante avançar no bom relacionamento entre vizinhos.