DA INADIMPLÊNCIA

Um dos assuntos campeões de consultas nos departamentos jurídicos é sem dúvida a possibilidade de responsabilização civil, por parte do condomínio, pela divulgação dos condôminos inadimplentes, seja através de assembléia, seja pela inclusão da unidade devedora no balancete do condomínio ou afixação da relação de inadimplentes no quadro de avisos do prédio.

A jurisprudência tem sido bastante firme em não considerar tais atos, dos administradores de condomínios, passíveis de gerar indenização pelo argumento da obrigação de a administração comunicar a todos os condôminos a situação financeira do condomínio. Por esse motivo, incluir no balancete as unidades que não efetuaram o pagamento da cota condominial não pode ser considerado uma prática desrespeitosa.

O Judiciário tem decidido reiteradamente pela legalidade do ato ou pela inexistência de dano moral ao condômino que teve a sua unidade mencionada no balancete, enfocando como embasamento para tal decisão os seguintes aspectos:

• O dever do condomínio de informar aos condôminos detalhes da administração, que vem sendo realizada, configura exercício regular de direito;

• Descabimento de indenização por dano moral em razão de ter o condomínio informado tal fato aos demais moradores;

• O condômino que não cumpre as suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamarem dessa inadimplência.

Já com relação à afixação da relação dos inadimplentes no quadro de avisos, o entendimento é de que tal prática constitui cobrança vexatória, passível de reparação. No que diz respeito à divulgação em assembléia da relação de devedores, vale lembrar que a assembléia condominial é o fórum competente para discussão e deliberação dos assuntos de interesse da coletividade, dentre os quais se insere, entre os mais importantes, a situação financeira do condomínio, sendo dever do síndico comunicar aos demais condôminos os recebimentos e gastos efetuados.

Um dos papéis fundamentais do síndico – e também dever legal – é o de prestar informações, bem como dar transparência aos atos de sua administração.

Antes de incluir no balancete uma unidade como devedora, ou mesmo levar o assunto para a assembléia, é imprescindível, todavia, que não reste qualquer dúvida quanto ao não pagamento da cota, posto que a cobrança indevida gera responsabilidade de indenização. (Fonte Secovi Rio)


A prestação de contas é uma obrigação do Síndico e não há como fazê-la sem mencionar as unidades que estejam com o pagamento em atraso. Os inquilinos ou demais pessoas (por exemplo, futuros compradores ou interessados em adquirir a unidade) têm o direito de conhecer a situação regular da unidade no rateio das contas do Condomínio. Os primeiros participam diretamente no rateio das despesas condominiais e podem exigir a prestação de contas. Os interessados na compra da unidade necessitam saber se há dívidas para negociarem o preço final, cabendo ao Síndico prestar essa informação. Portanto, guardadas as devidas cautelas na divulgação da inadimplência, ao Síndico é atribuída a responsabilidade de conduzir a gestão do Condomínio com a maior transparência e correção. E para exercer a boa prática administrativa é sugerida a elaboração de um instrumento confiável para a prestação de contas: um balancete com a demonstração do total inadimplido e da relação de unidades devedoras.

A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos, cobrar as contribuições e entre outras dar conhecimento à assembléia de procedimento judicial ou administrativo. E a inadimplência é um procedimento administrativo que implica ônus aos demais condôminos. Ele terá que justificar a falta de numerário. Porém deve ser feito de forma objetiva e discreta no balancete. Não pode fixar em áreas comuns onde terceiros possam ter acesso. É uma informação interna do condomínio de interesse somente destes.

Em quase todas as assembléias, sempre surge a pergunta sobre a inadimplência. Valores, nomes e unidades. E é muito comum o temor de uma ação de indenização por danos morais, quando se fala em publicar os nomes dos inadimplentes ou o número das unidades.
Esse temor é infundado.

Em acórdão datado de janeiro de 2006 (Ap. Cível nº 289.102-4/0-00), o Tribunal de Justiça de São Paulo, entendeu que a inclusão do nome do inadimplente, no demonstrativo de despesas, é perfeitamente possível: “a inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo mensal, ou como queiram balancetes enviados aos ocupantes dos imóveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”. Para a Primeira Câmara do TJSP, trata-se de procedimento meramente administrativo, pois a administradora “tem a obrigação de prestar contas, e os demais condôminos têm o direito de saber a respeito da saúde financeira do prédio e quem não vem cumprindo com suas obrigações”.

Este acórdão é muito interessante, porque esclarece, ainda, que “assim, todos os moradores do edifício são partes legítimas e diretamente interessadas em saber se os demais condôminos estão honrando com seus compromissos condominiais, porque se tal não ocorrer eles sofrerão diretamente com eventual inadimplência, seja pela cobrança de terceiros ou de empregados ou até mesmo com a desvalorização do apartamento por ausência de conservação e regular manutenção do prédio. Não se trata de ingerência na vida privada do indivíduo, mas de direito de cada um daqueles que vive em uma comunidade restrita poder ficar sabendo o que exatamente se passa com o bem comum”.

Se a publicação do nome, desde que com o intuito de informar os demais condôminos, restrita ao condomínio, não dá origem à indenização por danos morais, a publicação do número das unidades, muito menos.

Encontramos inúmeros acórdão nesse sentido, entendendo que não é vexatório a administradora colocar, no balancete mensal, o número da unidade devedora.

Um bom exemplo desse entendimento é o acórdão datado de 1998 (Apelação Cível nº 036.633-4/1-00), cujo resumo é o seguinte: “Indenização – Dano Moral – Condomínio – Circular anexada junto ao quadro de avisos fornecendo relação de apartamentos em débito com condomínio. Divulgação feita pelo síndico em razão de deliberação manifestada em Assembléia Geral, mas que se restringiu ao âmbito da comunidade e aos círculos dos moradores do Edifício – Admissibilidade – Proprietários dos apartamentos tem o direito de saber a respeito da saúde financeira do imóvel. Inexistência de exagero ou ilícito a acolher pedido indenizatório reclamado na inicial. Inaplicabilidade de normas contidas no Código de Defesa do Consumidor face ao disposto na Lei nº 4.591/64 – Recurso Desprovido”.

Nossa opinião é de que, como as taxas condominiais recaem sobre as unidades autônomas, independentemente de quem seja seu proprietário, é preferível que as administradoras e os síndicos não coloquem os nomes dos proprietários, unicamente porque está sempre sujeito a alteração. Mas devem colocar os números das unidades e os valores, sempre, para que todos os outros integrantes da massa condominial saibam por quem estão pagando taxas maiores, a fim de que todas as contas (salários, encargos, manutenção etc.) possam ser saldadas durante o mês.

Não há o que temer, desde que o objetivo seja o de comunicar, a quem interessa, quem não está em dia com o pagamento das despesas condominiais.

E não se alegue que infringe o Código de Defesa do Consumidor, porque entre condôminos não há relação de consumo e, portanto, não se aplica o CDC.

*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”